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기업형 임대주택 ‘뉴스테이’ 저물고, 공공성 높인 ‘민간임대주택’ 뜬다
기업형 임대주택 ‘뉴스테이’ 저물고, 공공성 높인 ‘민간임대주택’ 뜬다
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  • 승인 2018.03.01 22:38
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주거불안정 문제를 해소하기 위해 마련된 ‘뉴스테이’가 사실상 폐지된다.
주거불안정 문제를 해소하기 위해 마련된 ‘뉴스테이’가 사실상 폐지된다.

그동안 과도한 기업 혜택이라는 지적을 받아왔던 기업형 임대주택 ‘뉴스테이’가 사실상 폐지되고, ‘공공지원민간임대’로 다시 태어난다. 이름 그대로 공공성을 강화해 주거 취약 계층을 위한 혜택을 강화하기로 한 것이다. 이에 본보는 새로 거듭난 ‘뉴스테이’에 대해 좀 더 자세히 알아보고자 한다.

업계 “기존 뉴스테이 사실상 폐지”… 공공지원 민간임대주택 사업으로
초기 임대료 제한, 무주택자 우선 공급, 청년층ㆍ신혼부부 특별공급 등 공공성 확대

정부가 지난해 주거복지로드맵에서 공개한 ‘공공지원 민간임대주택’ 사업이 속도를 낼 전망이다. 이는 올 상반기 후속 절차를 밟아 오는 7월부터 본격적으로 시행할 계획이다. 

최근 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)에 따르면 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정안은 지난 9일 국무회의를 통과, 이달 16일 공포됐다. 

기존 뉴스테이사업은 2015년부터 시행한 핵심 임대주택사업으로 정식 명칭은 ‘기업형 주택임대(준공공임대주택)’이다. 이는 전ㆍ월세를 구하기 위해 전전긍긍하는 중산층의 주거불안을 해소하기 위해 마련된 주거혁신정책으로 8년 장기임대주택사업이다.

이 사업은 임차인이 적정수준의 임대료를 납부하며 본인이 희망하는 경우 8년 동안 집을 비워줘야 된다는 불안감 없이 안심하고 거주할 수 있다. 또한 건물을 제공하는 민간사업자의 경우, 입주자에게 최대 8년의 거주기간을 보장해야 하며 임대료도 연 5% 이상 올릴 수 없으나 정부로부터 주택도시기금 저리 융자, 택지 할인 공급, 인허가 특례 등 여러 혜택을 누릴 수 있다는 장점이 있었다.

뿐만 아니라 뉴스테이는 입주대상을 저소득층이나 무주택자로 한정하고 있지 않아 다양한 계층을 대상으로 사업이 진행될 수 있다. 때문에 업계 전문가들은 사업이 추진됐을 당시 이로 인해 주거불안 문제가 어느 정도 해결될 수 있을 것으로 전망했다.

하지만 수요가 가장 많은 서울에서는 뉴스테이가 들어설 수 있는 부지가 부족해 공급이 원활하게 이뤄지지 않았다. 또한 8년이라는 짧은 임대기간과 초기 임대료에 대한 규제가 없다는 점 역시 단점으로 지적됐다. 이어 분양으로 전환할 때에는 사업자가 임차인의 우선분양을 보장해야 하는데 이 역시 뉴스테이는 규제를 하고 있지 않아 사업자들에게만 좋은 것 아니냐는 지적을 받은 바 있다.

이와 함께 뉴스테이 리츠의 자본 60~70%는 주택도시보증공사(HUG)에서 부담하며 사업을 실질적으로 시행하는 건설사는 10~20%만을 차지한다. 또한 2017년 10월 기준, 20개 뉴스테이 리츠의 1조5893억 원의 자본금 중 63.7%인 1조122억 원은 주택기금의 지원금이고 한국토지주택공사(LH) 공모사업의 경우 택지조성원가의 100~110% 정도의 부지를 공급받을 수 있다.

따라서 건설 사업자의 입장에서 분양실적이 저조함에도 불구하고 최대한의 수익을 창출해 낼 수 있어 ‘중산층 주거안정을 가장한 건설사 배불리기’라는 비난의 목소리가 점점 거세졌다.

이로 인해 문재인 정부는 뉴스테이를 전면 수정할 계획임을 밝혔고 이전 정부가 본래 추진하고자 한 목적과 계획이 바뀌면서 뉴스테이는 사실상 폐지 수순을 밟게 된 것이다.

이 같은 문제를 해결하고자 새로 마련된 공공지원 민간임대는 초기 임대료 제한, 무주택자 우선 공급, 청년층ㆍ신혼부부 특별공급 등 공공성이 종전보다 크게 확대됐다.

공공지원민간임대 연계형 정비사업의 경우 공공성 확대 및 조합의 의견수렴을 강화함으로써 조합-조합원 간의 갈등을 사전에 방지할 수 있다는 장점을 가지고 있다.

공공지원 민간임대주택은 뉴스테이와 달리 초기 임대료가 시세의 90~95%로 제한되고 무주택자에게 우선 공급된다. 또 전체 물량의 20% 이상은 청년과 신혼부부 등 주거지원 계층(시세 70~85%)에게 돌아간다. 그간 뉴스테이가 민간기업에 돌아가는 혜택에 비해 임대료 등 공공성이 떨어진다는 지적에 따른 조치로 볼 수 있다.

국토부 관계자는 “기존 뉴스테이의 경우 양적인 성과에 비해서 임대료가 높고 무주택자 등 지원계층에 대한 배려가 없다는 비판이 있었으며, 실제 민간사업자에 대한 공적지원은 임차인 선정과 임대료 책정에는 연계되지 않아 공공성이 미흡한 측면이 있었다”고 말했다.

그는 이어 “이번 개편안은 기금출자 등 공공지원을 지원받아 건설하는 민간임대주택을 공공지원민간임대주택으로 분류하고, 임대료 등의 규제를 통해 공공성을 강화한 것이 특징”이라고 덧붙였다.

기존 뉴스테이보다 사업성 떨어질 것이라는 우려 ‘증가’
국토부 “사업시행실적 인정 기준ㆍ임대리츠 기금출자 요건 완화하겠다”

하지만 관건은 민간기업의 참여다. 사업자들은 입주자격 제한, 초기 임대료 규제 등으로 사업성이 뉴스테이에 비해 떨어질 것이라며 목소리를 높였다. 

민간임대사업을 하고 있는 한 관계자는 “뉴스테이와 달리 바뀐 제도는 기금 융자금리를 높이고 초기 임대료까지 규제한다”면서 “사업자 입장에서는 상당히 불리한 측면이 있다”고 귀띔했다.

이에 대해 국토부는 사업시행실적 인정 기준과 임대리츠 기금출자 요건을 완화해 사업자의 참여 요건을 개선했다는 입장이다.

그간 LH가 뉴스테이 용지를 공급할 때 시행실적만 인정했으나 앞으로는 시공실적의 50%를 인정하기로 했다. LH는 올해 파주운정 F1-B3, 세종시 행복도시 4-1생활권 H1ㆍH2, 수원고등지구 A2 등 공공임대 민간지원 시범사업단지를 비롯해 고양삼송, 하남감일, 과천지식정보타운 등 약 8000가구 규모의 토지를 공급할 것으로 보인다.

또 HUG의 기금출자 요건도 조정했다. 기업형 임대리츠에 적용되던 세대수 여건을 폐지하고 전용면적 45㎡ 이하의 지원 조건을 신설하고 85㎡ 초과 임대주택에 대해서는 지원을 중단하기로 했다. 

전용면적 60㎡ 이하의 소형 임대주택 공급 활성화를 위해 특화형 임대리츠에 대한 시공자 요건도 완화했다. 종전에는 신용등급 BB+ 이상, 시공순위 500위 이내 등을 모두 충족해야 했으나 앞으로는 둘 중에 하나만 만족하면 된다. 

국토부는 전국 12개 지구 7732가구 규모의 공공지원 민간임대주택 시범사업을 실시해 제도 안착의 기틀을 마련할 계획이다. 서울 신촌과 부산 연산 등 지자체의 참여를 활성화하고 신혼희망타운이 들어서는 경기도 과천 주암 등에도 공공지원 민간임대주택 사업을 확대한다. 

도심 인근 수요가 높은 지역에 300가구 미만의 소규모 공공지원 민간임대주택 사업을 활성화하기 위해 보증요율을 1%에서 0.3%로 낮추고 보증요건도 완화했다. 사업초기에 시세자료를 제공하고 수수료 부담을 낮춰 사업의 불확실성을 줄이겠다는 의도로 보인다.

국토부 관계자는 “향후 개정 법률안 시행에 맞춰 시행령과 시행규칙 등을 개정할 것”이라며 “공공지원 민간임대주택의 제도 정비를 완료해 공급에 차질이 없도록 진행할 것”이라고 설명했다.

올해 전국적으로 ‘공공지원 민간임대주택’ 2만 가구 공급… 수도권에 ‘집중’

이에 발맞춰 올해 전국에 2만 가구가 넘는 공공지원 민간임대주택이 임차인을 모집한다. 

이달 22일 업계 소식통 등에 따르면 올해 전국에 공급되는 공공지원 민간임대주택은 총 13개 단지, 2만108가구로 잠정 집계됐다. 서울 2개 단지 3303가구, 경기 5개 단지 3499가구, 인천 2개 단지 1만885가구 등 수도권에만 총 1만7687가구다. 

주택업계 관계자는 “공공지원 민간임대주택의 전신인 뉴스테이 분양 당시와 비교하면 공급 물량이 늘어났다”며 “무주택자 우선 공급, 시세의 90∼95% 수준으로 제한되는 초기 임대료 등 혜택이 적용되는 만큼 수도권 공급 공공지원주택은 수요자들의 관심을 끌 것”이라고 전망했다.

공공지원 민간임대주택 첫 단지는 이달 말께 서울에서 선보인다. 범양건영과 동부건설은 구로구 개봉동 222번지(구 한일시멘트 부지)에서 ‘개봉역센트레빌레우스’의 임차인을 모집한다. 지하 2층∼지상 최고 35층, 총 1089가구 규모의 대단지로 조성되며 금회는 871가구를 공급할 예정이다. 

주택형은 전용면적 59∼84㎡ 등(금회 공급 : 74∼84㎡)이다. 입주민은 8년간 거주할 수 있으며 보증금 및 월 임대료의 연간 상승률은 2.5% 이내로 제한된다. 지하철 1호선 개봉역이 도보로 3∼5분 거리에 있으며 개봉근린공원이 인접해 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있다. 교육 여건으로는 단지 내 국공립어린이집이 운영될 예정이며 고척초ㆍ고원초ㆍ경인중ㆍ고척중ㆍ경인고 등이 있다. 

롯데건설은 오는 7월 경기 김포한강신도시 Ab22 블록에서 ‘김포한강롯데캐슬’ 공급에 나설 예정이다. 지하 1층 및 지상 5∼8층, 31개 동, 총 912가구 규모로 조성되며 67㎡와 84㎡로 이뤄진다. 단지 반경 500m 내에 운양초ㆍ운양고 등이 있고 어린이집도 가깝다. 

현대건설은 오는 12월 경기 화성시 봉담2지구 B3 블록에서 ‘힐스테이트봉담’을 공급할 계획이다. 지하 1층∼지상 25층, 11개 동, 총 1004가구 규모로 들어서며 주택형은 62∼84㎡ 등 틈새 면적과 함께 구성된다. 

포스코건설은 올 9월 인천 부평구 십정2구역 일원에서 ‘인천십정2구역더샵’의 임차인을 모집할 계획이다. 지상 최고 49층, 총 5695가구 규모로 예정돼 있다. 단지 인근에 하정초ㆍ십정초 등이 있고 십정녹지공원이 인접해 있다. 지하철 1호선 동암역도 이용 가능하다.

지방에서도 2000가구가 넘는 공공지원 민간임대주택이 임차인을 모집할 것으로 예상된다. 계룡건설은 오는 3월 경남 김해 율하2지구 A2 블록에 ‘김해율하리슈빌’의 임차인을 모집할 계획이다. 55∼59㎡ 총 974가구를 공급한다. 단지 인근에 초교 및 중학교가 예정돼 있다. 

서한은 올 상반기 대구 달성군 구지면 창리 대구국가산업단지 A2-2 블록에서 ‘대구국가산단서한이다음’을 공급할 예정이다. 

최고 25층, 총 1038가구 규모로 지어지며 주택형은 66∼84㎡ 등으로 조성된다. 단지 앞에 세현초ㆍ구지중 등이 마련된다. 


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